Was ist eine mortgage?
Eine mortgage ist ein Darlehen, das zum Kauf oder Erhalt eines Hauses, Grundstücks oder einer anderen Immobilie verwendet wird. Der Kreditnehmer verpflichtet sich, den Kreditgeber im Laufe der Zeit zu bezahlen, normalerweise in einer Reihe regelmäßiger Zahlungen, aufgeteilt in Kapital und Zinsen . Die Immobilie dient dann als Sicherheit für das Darlehen.
Ein Kreditnehmer muss bei seinem bevorzugten Kreditgeber eine mortgage beantragen und sicherstellen, dass er mehrere Anforderungen erfüllt, darunter Mindestkreditscores und Anzahlungen . mortgageenanträge durchlaufen einen strengen Prüfungsprozess, bevor sie in die Abschlussphase gelangen. Die Arten der mortgage, wie z. B. konventionelle oder Festzinsdarlehen, variieren je nach den Bedürfnissen des Kreditnehmers.
Die wichtigsten Erkenntnisse
- mortgage sind Darlehen, die zum Kauf von Eigenheimen und anderen Arten von Immobilien verwendet werden.
- Als Sicherheit für das Darlehen dient dabei die Immobilie selbst.
- mortgage sind in vielen verschiedenen Formen erhältlich, darunter mit Festzins und variablem Zinssatz.
- Die Kosten einer mortgage hängen von der Art des Darlehens, der Laufzeit (z. B. 30 Jahre) und dem vom Kreditgeber verlangten Zinssatz ab.
- Die mortgagenzinsen können je nach Produktart und Qualifikation des Antragstellers stark variieren.
Wie mortgage funktionieren
Privatpersonen und Unternehmen nutzen mortgage, um Immobilien zu kaufen, ohne den gesamten Kaufpreis im Voraus bezahlen zu müssen. Der Kreditnehmer zahlt das Darlehen zuzüglich Zinsen über eine festgelegte Anzahl von Jahren zurück, bis er die Immobilie schuldenfrei besitzt . Die meisten herkömmlichen mortgage werden vollständig amortisiert. Dies bedeutet, dass die reguläre Zahlungshöhe gleich bleibt, aber während der Laufzeit des Darlehens mit jeder Zahlung ein unterschiedliches Verhältnis von Kapital zu Zinsen zurückgezahlt wird. Typische mortgagelaufzeiten sind 15 oder 30 Jahre , einige mortgage können jedoch auch längere Laufzeiten haben.
mortgage werden auch als Grundpfandrechte oder Ansprüche auf Eigentum bezeichnet . Wenn der Kreditnehmer die mortgagezahlungen einstellt, kann der Kreditgeber eine Zwangsvollstreckung auf das Eigentum durchführen.
Ein Käufer eines Eigenheims verpfändet beispielsweise sein Haus an seinen Kreditgeber, der dann einen Anspruch auf die Immobilie hat. Dadurch wird sichergestellt, dass der Kreditgeber einen Anspruch auf die Immobilie hat, falls der Käufer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt . Im Falle einer Zwangsvollstreckung kann der Kreditgeber die Bewohner vertreiben, die Immobilie verkaufen und den Erlös aus dem Verkauf zur Tilgung der mortgageschuld verwenden.
Der mortgageprozess
Potenzielle Kreditnehmer beginnen den Prozess , indem sie sich an einen oder mehrere mortgagegeber wenden. Der Kreditgeber wird nach einem Nachweis fragen, dass der Kreditnehmer in der Lage ist, den Kredit zurückzuzahlen. Dazu können Bank- und Anlageauszüge, aktuelle Steuererklärungen und ein Nachweis über eine aktuelle Beschäftigung gehören. Der Kreditgeber wird in der Regel auch eine Bonitätsprüfung durchführen.
Wird der Antrag genehmigt, bietet der Kreditgeber dem Kreditnehmer ein Darlehen bis zu einem bestimmten Betrag und zu einem bestimmten Zinssatz an. Dank eines als Vorabbestätigung bezeichneten Verfahrens können Hauskäufer eine mortgage beantragen, nachdem sie sich für eine Immobilie entschieden haben oder sogar während sie noch auf der Suche nach einer Immobilie sind . Eine Vorabbestätigung für eine mortgage kann Käufern auf einem angespannten Immobilienmarkt einen Vorteil verschaffen, da Verkäufer wissen, dass sie über das nötige Geld verfügen, um ihr Angebot zu untermauern.
Sobald sich Käufer und Verkäufer über die Bedingungen ihres Geschäfts einig sind, treffen sie oder ihre Vertreter sich zu einem sogenannten Abschluss . Dabei leistet der Kreditnehmer seine Anzahlung an den Kreditgeber. Der Verkäufer überträgt das Eigentum an der Immobilie auf den Käufer und erhält den vereinbarten Geldbetrag. Der Käufer unterzeichnet alle verbleibenden mortgagedokumente. Der Kreditgeber kann beim Abschluss Gebühren für die Kreditvergabe erheben (manchmal in Form von Punkten ).
Optionen
Es gibt Hunderte von Möglichkeiten, wo Sie eine mortgage aufnehmen können. Sie können eine mortgage bei einer Kreditgenossenschaft, einer Bank, einem mortgagedarlehensgeber, einem reinen Online-Kreditgeber oder einem mortgagemakler aufnehmen . Egal, für welche Option Sie sich entscheiden, vergleichen Sie die Zinssätze der verschiedenen Arten, um sicherzustellen, dass Sie das beste Angebot erhalten.
Arten von mortgage
mortgage gibt es in verschiedenen Formen. Die gängigsten Arten sind mortgage mit 30- und 15-jähriger Festzinslaufzeit. Einige mortgage haben eine Laufzeit von nur fünf Jahren, während andere 40 Jahre oder länger laufen können. Eine Streckung der Zahlungen über mehrere Jahre kann zwar die monatliche Rate reduzieren, erhöht aber auch den Gesamtbetrag der Zinsen, die der Kreditnehmer während der Laufzeit des Kredits zahlt.
Verschiedene Laufzeiten sind für zahlreiche Arten von Eigenheimdarlehen verfügbar , darunter Darlehen der Federal Housing Administration (FHA) , des US-Landwirtschaftsministeriums (USDA) und des US-Veteranenministeriums (VA). Diese Darlehen sind für bestimmte Bevölkerungsgruppen verfügbar, die möglicherweise nicht über das erforderliche Einkommen, die Kreditwürdigkeit oder die Anzahlung verfügen, um für eine herkömmliche mortgage in Frage zu kommen .
Im Folgenden finden Sie nur einige Beispiele für die gängigsten mortgagedarlehensarten, die Kreditnehmern zur Verfügung stehen.
mortgage mit festem Zinssatz
Die Standardmortgage ist die mit festem Zinssatz. Bei einer mortgage mit festem Zinssatz bleibt der Zinssatz während der gesamten Laufzeit des Darlehens gleich, ebenso wie die monatlichen Zahlungen des Kreditnehmers an die mortgage. Eine mortgage mit festem Zinssatz wird auch als traditionelle mortgage bezeichnet.
Diskriminierung bei mortgagedarlehen ist illegal. Wenn Sie glauben , aufgrund von Rasse, Religion, Geschlecht, Familienstand, Bezug von Sozialhilfe, Herkunft, Behinderung oder Alter diskriminiert worden zu sein , können Sie Schritte unternehmen. Ein solcher Schritt besteht darin, einen Bericht beim Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) oder dem US-Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) einzureichen .
mortgage mit variablem Zinssatz (ARM)
Bei einer mortgage mit variablem Zinssatz (ARM) ist der Zinssatz für eine anfängliche Laufzeit festgeschrieben und kann sich danach regelmäßig je nach den geltenden Zinssätzen ändern. Der anfängliche Zinssatz liegt häufig unter dem Marktzinssatz, wodurch die mortgage kurzfristig günstiger sein kann, langfristig jedoch möglicherweise weniger erschwinglich wird, wenn der Zinssatz erheblich steigt.
Bei ARMs gibt es typischerweise Grenzen oder Obergrenzen dafür, wie stark der Zinssatz bei jeder Anpassung und insgesamt über die Laufzeit des Kredits steigen kann.
Bei einer 5/1-mortgage mit variablem Zinssatz handelt es sich um eine ARM-mortgage, bei der der Zinssatz in den ersten fünf Jahren fest bleibt und danach jedes Jahr angepasst wird.
Zinsfreie Darlehen
Andere, weniger verbreitete Arten von mortgage, wie z. B. zinsfreie mortgage und ARMs mit Zahlungsoption, können komplexe Rückzahlungspläne beinhalten und eignen sich am besten für erfahrene Kreditnehmer. Diese Kredite können am Ende eine hohe Schlussrate aufweisen.
Viele Eigenheimbesitzer gerieten während der Immobilienblase Anfang der 2000er Jahre mit dieser Art von mortgage in finanzielle Schwierigkeiten.1
Umgekehrte mortgage
Wie der Name schon sagt, handelt es sich bei umgekehrten mortgage um ein ganz anderes Finanzprodukt. Sie sind für Eigenheimbesitzer ab 62 Jahren gedacht, die einen Teil des Eigenkapitals ihres Eigenheims in Bargeld umwandeln möchten.
Diese Hausbesitzer können einen Kredit auf den Wert ihres Hauses aufnehmen und das Geld als Einmalzahlung, feste monatliche Zahlung oder Kreditlinie erhalten. Der gesamte Kreditbetrag wird fällig, wenn der Kreditnehmer stirbt, dauerhaft wegzieht oder das Haus verkauft.2
Bei jeder mortgageenart haben Kreditnehmer die Möglichkeit, Rabattpunkte zu kaufen , um ihren Zinssatz zu senken. Punkte sind im Wesentlichen eine Gebühr, die Kreditnehmer im Voraus bezahlen, um während der Laufzeit ihres Kredits einen niedrigeren Zinssatz zu erhalten. Wenn Sie mortgagezinsen vergleichen, achten Sie darauf, dass Sie die Zinsen mit der gleichen Anzahl an Rabattpunkten vergleichen, um einen echten Vergleich zu erhalten.
Durchschnittliche mortgagezinsen (bisher für 2024)
Wie viel Sie für eine mortgage zahlen müssen, hängt von der Art (z. B. fest oder variabel), der Laufzeit (z. B. 20 oder 30 Jahre), etwaigen gezahlten Rabattpunkten und den aktuellen Zinssätzen ab. Die Zinssätze können von Woche zu Woche und von Kreditgeber zu Kreditgeber variieren, es lohnt sich also, sich umzusehen.
Die mortgagezinsen sanken 2020 und 2021 auf historische Tiefststände und erreichten damit ihren niedrigsten Stand seit fast 50 Jahren. Ungefähr vom Beginn der Pandemie (April 2020) bis Januar 2022 lag der 30-jährige Festzinsdurchschnitt unter 3,50 % – mit einem endgültigen Tief von 2,65 %.345
Doch in den Jahren 2022 und 2023 schossen die mortgagezinsen in die Höhe und stellten in die entgegengesetzte Richtung Rekorde auf. Der 30-jährige Festzinsdurchschnitt überschritt im Oktober 2022 zum ersten Mal seit 20 Jahren die 7%-Schwelle.65Im vergangenen Oktober lag der Zinssatz bei fast 8 % und erreichte mit 7,79 % seinen höchsten Stand seit 24 Jahren.76In den Monaten seitdem schwankte der Zinssatz für 30-jährige mortgage, fiel bis Ende 2023 um mehr als einen Prozentpunkt und überschritt im April und Mai 2024 erneut die 7-Prozent-Marke.
Laut der Federal Home Loan Mortgage Corp. sahen die durchschnittlichen Zinssätze im Juli 2024 wie folgt aus:
- mortgage mit 30-jähriger Festzins : 6,77 %
- mortgage mit 15-jähriger Festzins : 6,05 %8
US Weekly Average Mortgages Rates
So vergleichen Sie mortgage
Früher waren Banken, Sparkassen und Kreditgenossenschaften praktisch die einzigen mortgagegeber. Heute jedoch machen nicht-bankbasierte Kreditgeber wie Better, loanDepot, Rocket Mortgages und SoFi einen immer größeren Anteil des mortgagemarktes aus.
Wenn Sie eine mortgages aufnehmen möchten, können Sie mithilfe eines Online- mortgagerechners die voraussichtlichen monatlichen Zahlungen je nach mortgagetyp, Zinssatz und der Höhe Ihrer geplanten Anzahlung vergleichen. Außerdem können Sie damit bestimmen, wie teuer eine Immobilie sein soll, die Sie sich vernünftigerweise leisten können.
Zusätzlich zu den Tilgungs- und Zinszahlungen für die mortgages kann der Kreditgeber oder mortgageverwalter ein Treuhandkonto einrichten, um lokale Grundsteuern, Eigenheimversicherungsprämien und andere Ausgaben zu bezahlen. Diese Kosten werden zu Ihrer monatlichen mortgagezahlung hinzugerechnet.
Beachten Sie auch, dass Ihr Kreditgeber bei einer Anzahlung von weniger als 20 % bei der Aufnahme Ihrer mortgages den Abschluss einer privaten mortgageversicherung (PMI) verlangen kann , was eine weitere monatliche Zusatzgebühr darstellt.9
Wenn Sie eine mortgages haben, ist Ihr Haus immer noch Ihr Eigentum (und nicht die Bank). Ihre Bank hat Ihnen möglicherweise Geld für den Kauf des Hauses geliehen, aber anstatt das Eigentum zu besitzen, wird es von ihr mit einem Pfandrecht belegt (das Haus dient als Sicherheit, aber nur, wenn der Kredit nicht zurückgezahlt wird). Wenn Sie jedoch in Verzug geraten und Ihre mortgages zwangsvollstreckt wird, kann die Bank der neue Eigentümer Ihres Hauses werden.
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Häufig gestellte Fragen (FAQs)
Der Preis eines Hauses ist oft viel höher als die Ersparnisse der meisten Haushalte. Daher können Einzelpersonen und Familien mit mortgage ein Haus kaufen, indem sie nur eine relativ geringe Anzahlung leisten, beispielsweise 20 % des Kaufpreises, und für den Restbetrag einen Kredit aufnehmen. Der Kredit ist dann durch den Wert der Immobilie abgesichert, falls der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt.
mortgageenbanken müssen potenzielle Kreditnehmer durch ein Antrags- und Zeichnungsverfahren genehmigen. mortgagedarlehen werden nur an Personen vergeben, die im Verhältnis zu ihren Schulden über ausreichend Vermögen und Einkommen verfügen , um den Wert eines Eigenheims im Laufe der Zeit praktisch zu erhalten. Bei der Entscheidung über die Gewährung einer mortgage wird auch die Kreditwürdigkeit einer Person bewertet. Der Zinssatz der mortgage variiert ebenfalls, wobei risikoreichere Kreditnehmer höhere Zinsen erhalten.
mortgage werden von verschiedenen Anbietern angeboten. Banken und Kreditgenossenschaften bieten häufig Eigenheimdarlehen an. Es gibt auch spezialisierte mortgagebanken, die sich ausschließlich mit Eigenheimdarlehen befassen. Sie können auch einen unabhängigen mortgagemakler beauftragen, der Ihnen dabei hilft, bei verschiedenen Kreditgebern nach dem besten Zinssatz zu suchen.
Viele mortgage haben einen festen Zinssatz. Das bedeutet, dass sich der Zinssatz während der gesamten Laufzeit der mortgage – normalerweise 15 oder 30 Jahre – nicht ändert, selbst wenn die Zinssätze in Zukunft steigen oder fallen. Bei einer mortgage mit variablem oder anpassbarem Zinssatz (ARM) schwankt der Zinssatz während der Laufzeit des Darlehens je nach Zinsentwicklung.
Kreditgeber vergeben im Allgemeinen eine Erstmortgage, bevor sie eine Zweitmortgage zulassen. Diese zusätzliche mortgage wird allgemein als Eigenheimkredit bezeichnet . Die meisten Kreditgeber sehen keine nachfolgende mortgage vor, die durch dieselbe Immobilie abgesichert ist. Es gibt technisch gesehen keine Begrenzung, wie viele nachrangige Kredite Sie für Ihr Eigenheim aufnehmen können, solange Sie über das Eigenkapital, das Schulden-Einkommens-Verhältnis und die Kreditwürdigkeit verfügen, um dafür zugelassen zu werden.
Das Wort „mortgage“ stammt aus dem Altenglischen und Französischen und bedeutet „Todesgelübde“. Der Name kommt daher, dass diese Art von Darlehen entweder „stirbt“, wenn es vollständig zurückgezahlt ist oder der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt.10
Das Fazit
mortgage sind für die meisten Kreditnehmer, die nicht über Hunderttausende von Dollar in bar verfügen, um eine Immobilie direkt zu kaufen, ein wesentlicher Bestandteil des Hauskaufs. Für jede Ihrer Umstände stehen verschiedene Arten von Eigenheimdarlehen zur Verfügung. Verschiedene staatlich geförderte Programme ermöglichen es mehr Menschen, sich für mortgage zu qualifizieren und ihren Traum vom Eigenheim wahr werden zu lassen, aber ein Vergleich der besten mortgagezinsen macht den Hauskauf erschwinglicher.
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